Bürozeiten

Montag bis Donnerstag

09:00 - 12:30
13:00 - 17:00

Freitag

09:00 - 12:30
13:00 - 15:00

Besprechungs- und Beratungstermine können nur nach vorheriger Vereinbarung angeboten werden.

Beratungstermin vereinbaren

Büro Köln:

0221 1860 650

Büro Frankfurt am Main:

069 710456 109

Besprechungstermine persönlich, telefonisch und per Videotelefonie

Wir vertreten Sie, egal wo Sie wohnen. Wenn Sie einen persönlichen Kontakt zu uns wünschen, bieten wir Ihnen neben telefonischen Besprechungsterminen und Beratungen in unseren Kanzleiräumen die Möglichkeit einer Videoberatung via Skype, FaceTime oder Google Duo. Videobesprechungstermine können mit unserem Sekretariat vereinbart werden.

Immobilienkredite

Der Abschluss eines Immobilienkredites ist für die meisten Verbraucher das wichtigste und wirtschaftlich bedeutendste Rechtsgeschäft ihres Lebens. Der Gesetzgeber trägt diesem Umstand mit zahlreichen verbraucherschützenden Gesetzen Rechnung. Dies führt zu einer sehr komplexen Gesetzeslage, die Verbraucher nur schwer überschauen können.

Immobilienkredite

Rechtslage zu Immobilienkrediten

Hausfinanzierungen an Verbraucher

Hauskredite werden in den meisten Fällen an Verbraucher zur Finanzierung des Eigenheims vergeben. Nach den Schätzungen der Bundesbank wurden allein im Jahr 2019 Hauskredite in einem Gesamtvolumen von über 100 Milliarden Euro an private Haushalte vergeben. Die möglichen rechtlichen Fragen im Zusammenhang mit Immobilienkrediten sind vielfältig. Da bei Immobilienkrediten stets die eigene Immobilie als Sicherheit haftet, sind rechtliche Probleme im Zusammenhang mit der Hausfinanzierung oft von existenzieller Bedeutung.

Formelle Anforderungen an Immobilienkredite für Verbraucher

Beim Abschluss eines Immobilienkredits hat die kreditausgebende Bank zahlreiche gesetzliche Vorschriften zu beachten, wenn es sich um ein Verbraucherdarlehen handelt. So bedarf der Verbraucherkreditvertrag grds. der Schriftform. D.h. der Darlehensnehmer muss die Vertragsurkunde eigenhändig unterschreiben. Für die Bank gilt dies nicht, wenn der Vertrag automatisch erstellt wurde. Ist die Schriftform nicht gewahrt, ist der Darlehensvertrag formnichtig und damit ungültig. Diese Formnichtigkeit wird aber geheilt, wenn das Darlehen an den Bankkunden ausgezahlt wird.

Neben der Schriftform muss die Bank dem Kunden auch zahlreiche Informationen zur Verfügung stellen. Auch das Fehlen dieser Informationen führt grds. zu einer Nichtigkeit, die aber durch Auszahlung des Darlehens geheilt wird.

Beratungspflichten der Bank / Kreditwürdigkeitsprüfung

Eine Bank ist seit dem 21.03.2016 verpflichtet, vor der Vergabe eines Darlehens eine sog. Kreditwürdigkeitsprüfung durchzuführen. Nur wenn aus der Kreditwürdigkeitsprüfung hervorgeht, dass es wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag nachkommen wird, darf sie ein Darlehen vergeben. Verletzt sie diese Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung, macht sie sich Schadensersatzpflichtig. Außerdem reduziert sich der im Vertrag vereinbarte Zinssatz automatisch auf den marktüblichen Zinssatz. Ebenso kann der Darlehensnehmer den Kreditvertrag bei einer Verletzung der Vorschriften zur Kreditwürdigkeitsprüfung jederzeit fristlos ohne den Anfall einer Vorfälligkeitsentschädigung kündigen.

Daneben können die Bank auch Beratungspflichten im Zusammenhang mit der Auswahl der Darlehensform treffen, wenn ein Kreditberatungsvertrag zustande gekommen ist. Dies ist immer dann der Fall, wenn der Bankkunde auf die Bank mit einem Beratungswunsch zugeht und die Bank ihn daraufhin berät. Rät die Bank sodann zu einer Finanzierung, die den Zielen des Kunden widersprechen und entsteht hieraus ein Schaden, ist sie zum Schadensersatz verpflichtet.

Laufzeit und Kündigungsmöglichkeiten

Die Laufzeit des Kreditvertrages ergibt sich aus dem Vertrag. Enthält dieser keine Bestimmungen, ist grds. von einem unbefristeten Darlehen auszugehen.

Immobilienkredite mit einer festen Zinsbindung können ordentlich grds. erst nach Ablauf der Zinsbindung mit einer Frist von einem Monat gekündigt werden. Etwas anderes gilt aber bei sehr langfristigen Verträgen. Ein gebundener Kreditvertrag kann stets 10 Jahre nach der vollständigen Auszahlung des Darlehens unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 6 Monaten gekündigt werden. Bei einer Kreditverlängerung beginnt diese Frist mit der Unterzeichnung der Verlängerungsvereinbarung. Einen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung hat die Bank bei einer ordentlichen Kündigung nicht.

Bei Krediten mit einem variablen Zinssatz ist eine ordentliche Kündigung stets unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 3 Monaten möglich.

Kündigt der Kreditnehmer den Kreditvertrag ordentlich, muss er das Darlehen jedoch innerhalb von zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurückzahlen. Sonst gilt die Kündigung als nicht erfolgt. 

Eine außerordentliche Kündigung ist möglich, wenn die finanzierte Immobilie verkauft wird. Hier gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Bei einer solchen Kündigung hat die Bank einen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Eine fristlose Kündigung ist nur aus wichtigem Grund in sehr engen Grenzen möglich. Liegt ein zur Kündigung aus wichtigem Grund berechtigender Umstand vor, hat die Bank keinen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Widerrufsrecht bei Verbraucherdarlehensverträgen

Bei Verbraucherkreditverträgen hat der Bankkunde stets ein zweiwöchiges Widerrufsrecht. Die Widerrufsfrist beginnt grds. mit der Vertragsunterzeichnung, aber nicht bevor dem Verbraucher auch die besonderen Pflichtinformationen zur Verfügung gestellt wurden. Ist die Widerrufsinformation fehlerhaft oder fehlen die Pflichtinformationen, kann der Vertrag auch nach Ablauf der Widerrufsfrist noch widerrufen werden, wobei hier zu unterscheiden ist:

1. Wurde der Kreditvertrag vor dem 10.06.2010 geschlossen, ist ein nachträglicher Widerruf ausgeschlossen, wenn der Widerruf nicht bis zum 21.06.2016 erklärt wurde.


2. Wurde der Kreditvertrag zwischen dem 11.06.2010 und dem 29.07.2010 geschlossen, erlosch das Widerrufsrecht 6 Monate und 14 Tage nach dem Vertragsschluss.


3. Wurde der Kreditvertrag zwischen dem 30.07.2010 und dem 20.03.2016 geschlossen, besteht das Widerrufsrecht bei einer fehlerhaften Widerrufsinformation grds. ewig.


4. Wurde der Kreditvertrag nach dem 21.03.2016 geschlossen, erlischt das Widerrufsrecht 12 Monate und 14 Tage nach dem Vertragsschluss.

Zahlungsverzug und Kündigung der Bank

Kommt der Kunde in Zahlungsverzug, muss er die rückständigen Beträge mit 2,5 % Punkten über dem jeweils geltenden Basiszins verzinsen. Der Basiszins wird alle 6 Monate von der deutschen Bundesbank neu bekannt gegeben.

Gerät der Bankkunde mit mindestens 2 aufeinander folgenden Kreditraten vollständig oder teilweise in Verzug und entspricht der Rückstand mindestens 2,5 % des Nettodarlehens, kann die Bank den Kreditvertrag kündigen, wenn sie den Kunden vorher erfolglos eine zweiwöchige Frist zur Zahlung des rückständigen Betrags gesetzt und darauf hingewiesen hat, dass er bei Nichtzahlung innerhalb der Frist das gesamte Darlehen zurückzahlen muss. Vorher darf eine Bank einen Verbraucherkredit nicht wegen Zahlungsverzug kündigen.

Eine außerordentliche Kündigung der Bank ist aber unabhängig hiervon stets zulässig, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn sich die Vermögensverhältnisse des Kunden wesentlich verschlechtern und der Rückzahlungsanspruch der Bank auch bei hypothetischer Verwertung der Sicherheiten (bspw. Versteigerung der Immobilie) gefährdet ist. Die Beweislast für das Vorliegen dieser Voraussetzungen im Zeitpunkt der Kündigung hat aber die Bank.

Vorfälligkeitsentschädigung

Kündigt der Bankkunde den Kredit vorzeitig außerordentlich, beispielsweise weil er seine Immobilie verkauft, hat die Bank grds. einen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Entschädigung muss die Bank unter Beachtung der Rechtsprechung des BGH berechnen. Sie kann immer dann gerichtlich auf Richtigkeit überprüft werden, wenn dem Kunden ein Kündigungsrecht zustand. Lässt die Bank den Kunden jedoch lediglich freiwillig aus dem Vertrag, kann das vereinbarte Aufhebungsentgelt nicht nachträglich überprüft werden.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann dann ausgeschlossen sein, wenn der Kunde den Vertrag wirksam widerruft, das Darlehen als endfälliges Darlehen aus einer Versicherung zurückgezahlt werden soll, die Angaben im Vertrag zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung oder zum Kündigungsrecht fehlerhaft sind, oder die Bank bei der Kreditvergabe die Vorschriften zur Kreditwürdigkeitsprüfung verletzt hat.

Ihre Ansprechpartner

David Stader
Rechtsanwalt / Fachanwalt f. Bank- & Kapitalmarktrecht
0221 168065 0
Lutz Stader
Rechtsanwalt / Mediator
0221 1680 65 0
Copyright 2020 Stader Rechtsanwälte GbR. Alle Rechte vorbehalten.
Zur korrekten Darstellung unserer Webseite werden notwendige Cookies geladen. Wenn Sie diese Webseite nutzen, akzeptieren Sie die Verwendung von Cookies. Darüber hinaus verwendet diese Webseite Google Fonts, OpenStreetMap, Youtube und Google Analytics. Sie habe die Möglichkeit der Nutzung dieser Dienste zu widersprechen. Wenn Sie den Diensten widersprechen, stehen Ihnen nicht alle Funktionen dieser Webseite zur Verfügung. Details finden Sie in unserer Datenschutzerklärung und unserem Impressum.