Bausparen und Bausparkredit

Bausparen als Finanzierungsform

Neben dem klassischen Immobiliendarlehen mit monatlicher Tilgung, ist der Bausparkredit eine weit verbreitete Immobilienfinanzierungsform. Oftmals ist den Bankkunden jedoch nicht klar, welche Vor- und Nachteile Bausparkredite gegenüber einem Annuitätendarlehen haben. Die Entscheidung für einen Bausparkredit basiert oft unvollständigen oder falschen Vorstellungen über diese Finanzierungsform. 

David Stader

Rechtsanwalt | Fachanwalt für Bank- & Kapitalmarktrecht

Konzept des Bausparkredits

Für eine Immobilienfinanzierung als Bausparkredit schließt der Bankkunde regelmäßig drei Verträge ab. Zunächst erfolgt eine sog. Zwischen- bzw. Vorfinanzierung, die dem Bankkunden das benötigte Geld direkt zur Verfügung stellt. Die Zwischenfinanzierung kann bei der Bausparkasse abgeschlossen werden. Oft wird sie aber bei einer Partnerbank der Bausparkasse abgeschlossen. Eine Tilgung der Zwischenfinanzierung erfolgt nicht. Vielmehr schließt der Bankkunde bei der Bausparkasse gleichzeitig einen Bausparvertrag ab, der zur Besicherung der Zwischenfinanzierung an die Bank abgetreten wird. Nach Erreichen der Zuteilungsreife wird der Bausparvertrag mit der Zwischenfinanzierung verrechnet und der Restbetrag aus dem ebenfalls abgeschlossenen Bauspardarlehen ablöst. Dieses Modell Bausparen im Zusammenhang mit einer Finanzierung ist aufgrund der Vielzahl der Verträge die der Kunde abschließen muss nur schwer überschaubar.

Voraus- oder Zwischenfinanzierung

Da der Bankkunde zur Finanzierung seiner Immobilie das Geld sofort benötigt, er aus dem Bauspardarlehen aber erst einen Anspruch auf Auszahlung hat, wenn die Zuteilungsreife vorliegt, wird eine Zwischen- oder Vorausfinanzierung benötigt. Diese finanziert das Vorhaben, bis das Bauspardarlehen zur Auszahlung gelangt.

Die Zwischenfinanzierung kann durch die Bausparkasse selbst erfolgen (so beispielsweise bei der Wüstenrot). Die Regel ist dies aber nicht. Meistens erfolgt die Zwischenfinanzierung durch eine Partnerbank der Bausparkasse. Bei der LBS Bausparkasse sind dies die örtlichen Sparkassen. Bei der BHW Bausparkasse ist dies die Deutsche Bank und deren Tochtergesellschaften und Niederlassungen (DSL Bank, Postbank). Bei der Schwäbisch Hall sind dies Volksbanken und Sparda-Banken.  

Bei der Zwischenfinanzierung erfolgt keine monatliche Tilgung. Die Bankkunden zahlen an die Bank nur die Zinsen. Gleichzeitig zahlen die Bankkunden die im Zwischenfinanzierungsvertrag vereinbarte Regelsparrate an die Bausparkasse. Wird der Bausparvertrag zuteilungsreif, kann der Bankkunde das Bauspardarlehen bei der Bausparkasse in Anspruch nehmen. In diesem Fall dienen sowohl das Bausparguthaben als auch das Bauspardarlehen zur Ablösung der Zwischenfinanzierung.

Der Bausparvertrag in der Sparphase

Zur Sicherung der Zwischenfinanzierung und zur Erlangung des Bauspardarlehens schließt der Bankkunde bei der Bausparkasse einen Bausparvertrag in Höhe der Zwischenfinanzierung ab. In der Ansparphase des Bausparvertrages zahlt er an die Bausparkasse die Regelsparraten, die von der Bausparkasse verzinst werden. Der Bausparvertrag hat somit im Rahmen eines Bausparkredites eine dreifache Funktion. Für die Zwischenfinanzierung ist der Bausparvertrag sowohl Sicherungsmittel, als auch Tilgungsersatzinstrument. Für die Erlangung des Bauspardarlehens ist er die Grundvoraussetzung.

Erreicht der Bausparvertrag die Zuteilungsreife, kann der Bausparkunde wählen, ob er die Auszahlung des Bauspardarlehens verlangt oder das Bauspardarlehen in Anspruch nimmt. Nimmt er das Bauspardarlehen in Anspruch, wird zunächst die angesparte Summe zur Tilgung der Zwischenfinanzierung verwendet. Der Restbetrag wird sodann aus dem Bauspardarlehen bedient.

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Nachteile des Bauspardarlehens

Die Nachteile des Bauspardarlehens liegen in den höheren Kosten. Für den Abschluss des Bausparvertrages fällt regelmäßig eine Abschlussgebühr an. Dies sind oftmals mehrere tausend Euro. Da eine monatliche Tilgung der Zwischenfinanzierung nicht stattfindet, zahlt der Kunde immer die Zinsen auf die volle Darlehenssumme. Die Zinslast ist bis zur Ablösung der Zwischenfinanzierung daher deutlich höher, als bei einem klassischen Annuitätendarlehen mit monatlicher Tilgung.

Ob der Kunde diese Mehrkosten wieder ausgleicht, hängt davon ab, ob der Zins des die Zwischenfinanzierung ablösenden Bauspardarlehens im Zeitpunkt der Zuteilungsreife deutlich geringer ist, als der zu diesem Zeitpunkt herrschende Marktzins. Der Kunde geht damit eine Wette auf steigende Zinsen ein. Fallen die Zinsen, wird der Kunde bei Zuteilungsreife und Auslaufen der Zwischenfinanzierung das Bauspardarlehen nicht in Anspruch nehmen, sondern mit einer anderen Bank ein herkömmliches Darlehen abschließen. Dann hat er die deutlich höheren Kosten für die Zwischenfinanzierung (höhere Zinsen, Abschlussgebühr) umsonst in Kauf genommen.

Darüber hinaus ist ein Bauspardarlehen deutlich unübersichtlicher, da der Kunde oftmals mit verschiedenen Vertragspartnern agieren und mehrere Verträge eingehen und verwalten muss.

Vor dem Abschluss eines Bauspardarlehens sollte daher genau überlegt werden, worauf es dem Kunden ankommt. Ist dem Kunden Planungssicherheit wichtiger als geringe Kosten, kann ein Bauspardarlehen Sinn machen. Kommt es dem Kunden auf eine geringe Zins- und Kostenlast an, sollte eher ein klassisches Annuitätendarlehen in Betracht gezogen werden.

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Vorteile des Bauspardarlehens

Der wesentlichen Vorteil einer Bausparfinanzierung liegt in der langfristigen Zinssicherheit. Kunden können unabhängig von den Entwicklungen des Kapitalmarktes auf Jahre einplanen, wie hoch ihre Kreditbelastung sein wird. Ein weiterer Vorteil kann in der Erlangung von Fördermitteln liegen. Auch kann ein Bauspardarlehen aufgrund der höheren Zinsbelastung steuerlich vorteilhaft sein.

Das Bauspardarlehen nach Zuteilungsreife

Mit dem Abschluss des Bausparvertrages erhält der Kunde einen Anspruch auf Auszahlung eines Bauspardarlehens, wenn die Zuteilungsreife vorliegt. Der Zins und die Zinsbindung für das Bauspardarlehen werden bereits mit dem Bausparvertrag vereinbart. Aufgrund der Zinsbindung der Zwischenfinanzierung und der anschließenden Zinsbindung des Bauspardarlehens erhält der Kunde eine sehr langfristige Zinssicherheit, oftmals über mehrere Jahrzehnte. Der Zinssatz ist dafür in der Regel deutlich über dem aktuellen Marktzins. Wirtschaftlich lohnt sich das Bauspardarlehen daher nur, wenn die Zinsen steigen.

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Beratungspflichten der Bank - Dortmunder Modell

Tritt der Bankkunde an die Bank mit dem Wunsch einer Beratung über eine Finanzierung heran und berät die Bank den Kunden daraufhin, kommt ein Finanzierungsberatungsvertrag zustande. Die Bank muss den Kunden dann interessensgerecht beraten. Rät sie zu einem Bauspardarlehen, muss auf die Besonderheiten dieser Finanzierungsform und die Kosten hingewiesen werden.

Dies gilt insbesondere, wenn ein Bauspardarlehen in der Form des sog. "Dortmunder-Modells" abgeschlossen wird. Bei dieser Sonderform des Bauspardarlehens wird ein Vorausdarlehen mit einer Tilgung durch zwei hintereinander geschalteten Bausparverträgen abgeschlossen.

Zulässigkeit von Gebühren beim Bausparvertrag & Bauspardarlehen

Bei dem Abschluss eines Bauspardarlehens erheben Banken oftmals verschiedene Gebühren, die nicht alle Zulässig sind.

Erlaubt ist es der Bausparkasse, für den Abschluss eines Bausparvertrages eine Abschlussgebühr zu verlangen. Dagegen sind Kontoführungsgebühren für das Bauspardarlehen oder die Zwischenfinanzierung unzulässig. Unzulässig sind auch Kreditbearbeitungsgebühren. Dies gilt für die Zwischenfinanzierung und das Bauspardarlehen.