Immobilienkredit & Hausfinanzierung

Hausfinanzierung an Verbraucher

Hauskredite werden in den meisten Fällen an Verbraucher zur Finanzierung des Eigenheims vergeben. Nach den Schätzungen der Bundesbank wurden allein im Jahr 2019 Hauskredite in einem Gesamtvolumen von über 100 Milliarden Euro an private Haushalte vergeben. Die möglichen rechtlichen Fragen im Zusammenhang mit einem Immobilienkredit sind vielfältig. Da bei Immobilienkrediten stets die eigene Immobilie als Sicherheit haftet, sind rechtliche Probleme im Zusammenhang mit der Hausfinanzierung oft von existenzieller Bedeutung.

David Stader

Rechtsanwalt | Fachanwalt für Bank- & Kapitalmarktrecht

Formelle Anforderungen an Immobilienkredite für Verbraucher

Beim Abschluss eines Immobilienkredits hat die kreditausgebende Bank zahlreiche gesetzliche Vorschriften zu beachten, wenn es sich um ein Verbraucherdarlehen handelt. So bedarf der Verbraucherkreditvertrag grds. der Schriftform. D.h. der Darlehensnehmer muss die Vertragsurkunde eigenhändig unterschreiben. Für die Bank gilt dies nicht, wenn der Vertrag automatisch erstellt wurde. Ist die Schriftform nicht gewahrt, ist der Darlehensvertrag formnichtig und damit ungültig. Diese Formnichtigkeit wird aber geheilt, wenn das Darlehen an den Bankkunden ausgezahlt wird.

Neben der Schriftform muss die Bank dem Kunden auch zahlreiche Informationen zur Verfügung stellen. Auch das Fehlen dieser Informationen führt grds. zu einer Nichtigkeit, die aber durch Auszahlung des Darlehens geheilt wird.

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Beratungspflichten der Bank / Kreditwürdigkeitsprüfung

Eine Bank ist seit dem 21.03.2016 verpflichtet, vor der Vergabe eines Darlehens eine sog. Kreditwürdigkeitsprüfung durchzuführen. Nur wenn aus der Kreditwürdigkeitsprüfung hervorgeht, dass es wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag nachkommen wird, darf sie ein Darlehen vergeben. Verletzt sie diese Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung, macht sie sich Schadensersatzpflichtig. Außerdem reduziert sich der im Vertrag vereinbarte Zinssatz automatisch auf den marktüblichen Zinssatz. Ebenso kann der Darlehensnehmer den Kreditvertrag bei einer Verletzung der Vorschriften zur Kreditwürdigkeitsprüfung jederzeit fristlos ohne den Anfall einer Vorfälligkeitsentschädigung kündigen.

Daneben können die Bank auch Beratungspflichten im Zusammenhang mit der Auswahl der Darlehensform treffen, wenn ein Kreditberatungsvertrag zustande gekommen ist. Dies ist immer dann der Fall, wenn der Bankkunde auf die Bank mit einem Beratungswunsch zugeht und die Bank ihn daraufhin berät. Rät die Bank sodann zu einer Finanzierung, die den Zielen des Kunden widersprechen und entsteht hieraus ein Schaden, ist sie zum Schadensersatz verpflichtet.

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Laufzeit und Kündigungsmöglichkeiten

Die Laufzeit des Kreditvertrages ergibt sich aus dem Vertrag. Enthält dieser keine Bestimmungen, ist grds. von einem unbefristeten Darlehen auszugehen.

Immobilienkredite mit einer festen Zinsbindung können ordentlich grds. erst nach Ablauf der Zinsbindung mit einer Frist von einem Monat gekündigt werden. Etwas anderes gilt aber bei sehr langfristigen Verträgen. Ein gebundener Kreditvertrag kann stets 10 Jahre nach der vollständigen Auszahlung des Darlehens unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 6 Monaten gekündigt werden. Bei einer Kreditverlängerung beginnt diese Frist mit der Unterzeichnung der Verlängerungsvereinbarung. Einen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung hat die Bank bei einer ordentlichen Kündigung nicht.

Bei Krediten mit einem variablen Zinssatz ist eine ordentliche Kündigung stets unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 3 Monaten möglich.

Kündigt der Kreditnehmer den Kreditvertrag ordentlich, muss er das Darlehen jedoch innerhalb von zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurückzahlen. Sonst gilt die Kündigung als nicht erfolgt. 

Eine außerordentliche Kündigung ist möglich, wenn die finanzierte Immobilie verkauft wird. Hier gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Bei einer solchen Kündigung hat die Bank einen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Eine fristlose Kündigung ist nur aus wichtigem Grund in sehr engen Grenzen möglich. Liegt ein zur Kündigung aus wichtigem Grund berechtigender Umstand vor, hat die Bank keinen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung.

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Widerrufsrecht bei Verbraucherdarlehensverträgen

Bei Verbraucherkreditverträgen hat der Bankkunde stets ein zweiwöchiges Widerrufsrecht. Die Widerrufsfrist beginnt grds. mit der Vertragsunterzeichnung, aber nicht bevor dem Verbraucher auch die besonderen Pflichtinformationen zur Verfügung gestellt wurden. Ist die Widerrufsinformation fehlerhaft oder fehlen die Pflichtinformationen, kann der Vertrag auch nach Ablauf der Widerrufsfrist noch widerrufen werden, wobei hier zu unterscheiden ist:

  • ➦ Wurde der Kreditvertrag vor dem 10.06.2010 geschlossen, ist ein nachträglicher Widerruf ausgeschlossen, wenn der Widerruf nicht bis zum 21.06.2016 erklärt wurde.
  • ➦ Wurde der Kreditvertrag zwischen dem 11.06.2010 und dem 29.07.2010 geschlossen, erlosch das Widerrufsrecht 6 Monate und 14 Tage nach dem Vertragsschluss.
  • ➦ Wurde der Kreditvertrag zwischen dem 30.07.2010 und dem 20.03.2016 geschlossen, besteht das Widerrufsrecht bei einer fehlerhaften Widerrufsinformation grds. ewig.
  • ➦ Wurde der Kreditvertrag nach dem 21.03.2016 geschlossen, erlischt das Widerrufsrecht 12 Monate und 14 Tage nach dem Vertragsschluss.

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Vorfälligkeitsentschädigung

Kündigt der Bankkunde den Kredit vorzeitig außerordentlich, beispielsweise weil er seine Immobilie verkauft, hat die Bank grds. einen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Entschädigung muss die Bank unter Beachtung der Rechtsprechung des BGH berechnen. Sie kann immer dann gerichtlich auf Richtigkeit überprüft werden, wenn dem Kunden ein Kündigungsrecht zustand. Lässt die Bank den Kunden jedoch lediglich freiwillig aus dem Vertrag, kann das vereinbarte Aufhebungsentgelt nicht nachträglich überprüft werden.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann dann ausgeschlossen sein, wenn der Kunde den Vertrag wirksam widerruft, das Darlehen als endfälliges Darlehen aus einer Versicherung zurückgezahlt werden soll, die Angaben im Vertrag zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung oder zum Kündigungsrecht fehlerhaft sind, oder die Bank bei der Kreditvergabe die Vorschriften zur Kreditwürdigkeitsprüfung verletzt hat.