Hypothek als Zwangsmittel in der Vollstreckung

Die Hypothek in der Kreditsicherung

Die Hypothek wurde als Kreditsicherungsmittel vollständig von der Grundschuld verdrängt und hat in diesem Zusammenhang keine praktische Bedeutung mehr. Als Mittel der Zwangsvollstreckung ist sie aber weiterhin präsent. Mit der sog. Zwangssicherungshypothek können sich Inhaber von Schuldtiteln eine dingliche Absicherung verschaffen.

David Stader

Rechtsanwalt | Fachanwalt für Bank- & Kapitalmarktrecht

Abhängigkeit der Hypothek von der gesicherten Forderung

Die Hypothek ist ein sog. akzessorisches Sicherungsrecht und wird heutzutage vor allem als Zwangsmittel verwendet. Dies bedeutet, dass die Hypothek von der Wirksamkeit und dem Bestand der Forderung abhängig ist, die sie sichert. Ist der Darlehensvertrag bspw. wegen Sittenwidrigkeit nichtig, ist auch die Hypothek nichtig. Ebenso erlischt die Hypothek zeitgleich mit der Erfüllung der gesicherten Forderung.

Abwehr einer Vollstreckung der Bank

Macht eine Bank titulierte Forderungen (bspw. aus einer notariellen Urkunde) im Wege der Zwangsvollstreckung geltend, bspw. weil ein Darlehen gekündigt wurde, stehen Bankkunden nicht ohne Rechte dar. Hat der Bankkunde Einwendungen gegen die Forderung, bspw. weil die Kündigung der Bank nicht rechtmäßig erfolgte, besteht die Möglichkeit einer sog. Vollstreckungsgegenklage die mit einem Antrag auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung verbunden werden kann. Ist ein solches Verfahren erfolgreich, kann auch die Löschung einer Zwangssicherungshypothek erfolgen.

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Anspruch auf Erteilung einer löschungsfähigen Quittung

Ist die gesicherte Forderung erloschen, besteht ein Anspruch auf Erteilung einer sog. löschungsfähigen Quittung. Diese wird benötigt, um die Hypothek im Grundbuch löschen zu lassen. Wird die Erteilung verweigert, besteht die Möglichkeit einer gerichtlichen Inanspruchnahme.

Gesetzlicher Erwerb der Hypothek durch den Eigentümer

Hat die Bank die Zwangsvollstreckung aus einem Schuldtitel zu unrecht betrieben und hat sich der Kunde hiergegen erfolgreich mit einer Vollstreckungsgegenklage gewehrt, wird der Eigentümer des Grundstücks automatisch per Gesetz Inhaber der Zwangssicherungshypothek. Er kann dann ohne Mitwirkung der Bank die Löschung der Zwangssicherungshypothek beantragen.

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Löschung der Zwangssicherungshypothek im Grundbuch

Die Löschung der Zwangssicherungshypothek muss beim Grundbuchamt beantragt werden. Wenn die Löschung aufgrund des Ausgleichs der Forderung erfolgen soll, muss dem Grundbuchamt eine notariell beglaubigte löschungsfähige Quittung der Bank vorgelegt werden. Soll die Löschung erfolgen, weil die Vollstreckung der Bank durch Urteil für unzulässig erklärt wurde, muss eine beglaubigte Abschrift dieses Urteils vorgelegt werden. Außerdem muss auch der Eigentümer eine notariell beglaubigte Zustimmungserklärung zu der Löschung vorlegen. Für die Löschung ist es grds. nicht erforderlich, sich durch einen Anwalt vertreten zu lassen. Dies ist aber möglich, insbesondere wenn Unsicherheiten bzgl. der Formulierung der notwendigen Verfahrensanträge bestehen.